Nearshoring en México 2026: qué está pasando de verdad y cómo evaluar oportunidades sin dejarte llevar por la moda
Durante algunos años pareció que bastaba con poner la palabra nearshoring al lado de cualquier inversión mexicana para que sonara atractiva.
Terrenos cerca de parques industriales.
FIBRAs.
Naves.
Empresas de logística.
Vivienda en Monterrey.
Negocios para fábricas.
Cursos para trabajar con multinacionales.
Todo podía presentarse bajo la misma historia:
“Las empresas se están viniendo a México y todo alrededor va a crecer.”
El problema es que una tendencia económica real puede convertirse rápidamente en una mala tesis de inversión cuando empezamos a tratarla como garantía.
El nearshoring sí está ocurriendo.
México sí mantiene ventajas muy importantes para integrarse a las cadenas productivas de Norteamérica.
La inversión extranjera sigue siendo considerable.
Y algunas empresas mexicanas sí han reportado aumentos en producción, ventas o inversión relacionados con la relocalización.
Pero ninguna de esas afirmaciones significa:
“Compra cualquier cosa relacionada con nearshoring y ganarás dinero.”
De hecho, los datos más recientes cuentan una historia mucho más interesante.
En el primer semestre de 2026, México recibió US$34,968 millones de Inversión Extranjera Directa, el mayor monto registrado para una primera mitad del año. Sin embargo, US$30,957 millones —88.5% del total— correspondieron a reinversión de utilidades de empresas que ya tenían operaciones en México. Las nuevas inversiones representaron US$2,726 millones, aproximadamente 7.8%.
Puedes consultar directamente el comunicado más reciente de la Secretaría de Economía. IED de México durante el primer semestre de 2026 — Secretaría de Economía
Ese detalle cambia bastante la interpretación.
No significa que el récord sea irrelevante.
Significa que debemos distinguir entre:
empresas existentes que deciden reinvertir en México
y
capital completamente nuevo instalando nuevas operaciones.
Las dos cosas son positivas para la actividad económica, pero no generan exactamente las mismas oportunidades.
Y ésta es precisamente la forma en la que quiero analizar el nearshoring: quitándole el eslogan y siguiendo dónde aparece realmente la demanda.
Nearshoring no significa simplemente “una fábrica china se muda a México”
En términos sencillos, la relocalización productiva consiste en acercar parte de una cadena de producción o suministro al mercado que se quiere atender.
México tiene una ventaja difícil de copiar: comparte más de 3,000 kilómetros de frontera con Estados Unidos y forma parte de una región productiva integrada mediante el T-MEC.
Pero una empresa no necesita cerrar una planta en Asia, meterla en cajas y reconstruirla en Nuevo León para que exista un efecto de nearshoring.
Puede ocurrir de varias formas.
Una empresa estadounidense puede encontrar un proveedor mexicano para una pieza que antes compraba en Asia.
Una compañía que ya opera en México puede ampliar su planta.
Un proveedor extranjero puede instalar una operación cerca de un cliente existente.
Una empresa mexicana puede recibir nuevos contratos para abastecer cadenas norteamericanas.
O una compañía puede simplemente aumentar inventarios, logística o capacidad en México para reducir vulnerabilidad frente a cadenas demasiado largas.
Eso explica también por qué mirar únicamente las cifras de “nueva inversión extranjera” puede quedarse corto.
Banco de México ha preguntado directamente a empresas sobre los efectos de la relocalización. En su información más reciente disponible sobre este fenómeno, entre las compañías de más de 100 trabajadores que reportaban incrementos en producción, ventas o inversión atribuibles al nearshoring, el porcentaje nacional pasó de 11.9% en julio de 2023-junio de 2024 a 6.4% en julio de 2024-junio de 2025. En manufacturas integradas a cadenas globales pasó de 20.3% a 9.1%.
Eso tampoco significa que “el nearshoring murió”.
Significa que su impacto no avanza en línea recta ni llega simultáneamente a todas las empresas.
En otro levantamiento de Banco de México, 44.3% de las empresas encuestadas dijo que no había observado ni esperaba observar beneficios derivados de la relocalización. Entre quienes sí esperaban algún beneficio, una proporción importante situaba el mayor impacto entre 2026 y 2030.
Me parece una imagen mucho más realista:
una tendencia importante;
de varios años;
muy desigual;
y sujeta a obstáculos.
No una fiebre donde todo sube al mismo tiempo.
2026 tiene además una variable enorme encima de la mesa: el T-MEC está en revisión
Cualquier tesis seria sobre nearshoring en México tiene que incluir esto.
Durante 2026 México y Estados Unidos han estado negociando la revisión del T-MEC. Las conversaciones han incluido temas como reglas de origen, automóviles, acero, aluminio, agricultura, trabajo y lo que ambos gobiernos llaman seguridad económica y fortalecimiento de las cadenas regionales de suministro.
A finales de julio la Secretaría de Economía informaba que aproximadamente 85% de las exportaciones mexicanas mantenían arancel cero al entrar al mercado estadounidense y que las conversaciones continuarían con una cuarta ronda en Washington durante septiembre.
Consultar la información oficial sobre la revisión del T–MEC
¿Por qué importa esto para una persona que piensa invertir en una FIBRA o comprar una vivienda cerca de una zona industrial?
Porque una parte de la ventaja de México proviene precisamente de la integración norteamericana.
Cambios en reglas de origen pueden favorecer algunas cadenas productivas y complicar otras.
Aranceles sectoriales pueden modificar decisiones de inversión.
Requisitos de contenido regional pueden cambiar dónde se fabrican determinados componentes.
Las políticas estadounidenses hacia importaciones procedentes de China también pueden alterar el incentivo para fabricar en México.
Por eso no compraría ningún activo pensando:
“El nearshoring ya está decidido para los próximos veinte años.”
Lo trataría como una tesis que hay que seguir verificando.
La primera oportunidad puede no estar en invertir dinero
Cuando escuchamos “oportunidad económica” solemos pensar inmediatamente en comprar un activo.
Pero para muchas personas la exposición más directa al nearshoring puede estar en su capacidad de generar ingresos.
Imagina una empresa que amplía una planta.
Puede necesitar:
ingeniería;
automatización;
calidad;
mantenimiento;
logística;
compras;
aduanas;
comercio exterior;
inglés técnico;
ciberseguridad;
software;
reclutamiento;
contabilidad;
servicios legales;
traducción técnica;
seguridad industrial.
Eso puede crear oportunidades laborales y profesionales.
Pero tampoco diría que nearshoring significa automáticamente empleos mejor pagados.
Banco de México publicó en 2025 una investigación sobre los efectos iniciales de la relocalización en el mercado laboral manufacturero mexicano entre 2020 y 2023. El estudio encontró evidencia de creación de empleo en sectores más expuestos al fenómeno, pero no encontró que ese efecto se tradujera en mayores ingresos promedio para los trabajadores durante el periodo analizado. Tampoco obtuvo resultados concluyentes sobre productividad.
Ése es un matiz importantísimo.
Más demanda laboral no garantiza automáticamente un aumento general de salarios.
La oportunidad individual aparece cuando tienes una habilidad que se vuelve escasa frente a esa demanda.
Una persona que desarrolla conocimientos muy concretos de control de calidad automotriz, automatización industrial, logística transfronteriza o comercio exterior puede encontrarse en una posición distinta de alguien cuyo trabajo no está relacionado con las nuevas necesidades.
Por eso, antes de invertir $100,000 en una “oportunidad nearshoring”, yo incluso preguntaría:
¿podrían esos $100,000 generar más valor aumentando mi capacidad profesional?
No siempre.
Pero merece estar dentro de la comparación.
Para un pequeño negocio, una nueva fábrica no significa automáticamente un nuevo cliente
Ésta es otra narrativa que simplificaría mucho menos.
Supongamos que una planta llega a tu ciudad y empleará a 1,000 personas.
Es fácil pensar:
“Voy a abrir un negocio y venderle servicios.”
Pero vender a una empresa industrial puede ser bastante más complejo que venderle a un consumidor.
Quizá te soliciten:
registro como proveedor;
seguros;
determinada capacidad financiera;
certificaciones;
protocolos de seguridad;
facturación;
trazabilidad;
controles de calidad;
precios acordados;
capacidad de producción;
plazos de entrega;
y condiciones de pago bastante largas.
Imagina que consigues un contrato aparentemente fantástico.
Facturas:
$100,000 mensuales.
Tus costos para prestar el servicio son:
$70,000 mensuales.
Parece que ganas:
$30,000.
Pero el cliente paga a:
60 días.
Durante los primeros dos meses podrías tener que desembolsar:
$140,000 pesos
antes de cobrar la primera factura.
De repente el problema de tu negocio no es rentabilidad.
Es capital de trabajo.
Una empresa puede quebrar creciendo si tiene que pagar nómina y proveedores mucho antes de cobrar a sus clientes.
Por eso, si quisiera emprender alrededor del nearshoring, no buscaría solamente:
“¿qué necesitan las fábricas?”
Buscaría:
qué compran localmente;
quién decide la compra;
qué requisitos exigen al proveedor;
cuánto tardan en pagar;
cuánto margen deja el servicio;
y:
cuánta caja necesito para sobrevivir hasta cobrar.
Una oportunidad B2B real empieza a verse muy distinta cuando incluyes esas preguntas.
Y después están las inversiones: aquí es donde más fácil es confundir una buena historia con una buena compra
Supongamos que creo firmemente que la demanda de espacio industrial mexicano crecerá durante diez años.
Eso no significa automáticamente que cualquier FIBRA industrial sea una buena compra hoy.
Puedo tener razón sobre el sector y perder dinero con la inversión.
¿Cómo?
Pagando demasiado.
Comprando una empresa demasiado endeudada.
Eligiendo una cartera muy concentrada en pocos inquilinos.
Subestimando el costo de financiar nuevas propiedades.
Comprando cuando el mercado ya incorporó expectativas extraordinarias de crecimiento en el precio.
Ésta es una regla que me parece útil en prácticamente cualquier tendencia:
una buena historia económica no garantiza una buena inversión a cualquier precio.
Las FIBRAs son vehículos mexicanos que poseen o financian bienes raíces destinados principalmente al arrendamiento y cuyos certificados pueden cotizar en bolsa. Existen FIBRAs con exposición importante al segmento industrial, por lo que pueden ser una vía para participar indirectamente en ese mercado sin comprar una nave completa.
Pero antes de comprar una por “nearshoring” yo miraría cosas como:
qué porcentaje de sus propiedades es realmente industrial;
en qué ciudades están;
ocupación;
quiénes son sus principales inquilinos;
cuándo vencen los contratos;
qué parte de las rentas está denominada en dólares;
deuda;
costo de esa deuda;
vencimientos;
nuevos desarrollos;
y cuánto estoy pagando por los flujos actuales.
Porque imagina dos FIBRAs hipotéticas.
La primera tiene muchos edificios relacionados con cadenas exportadoras, pero está altamente endeudada y necesita refinanciar una cantidad importante pronto.
La segunda tiene menos crecimiento esperado, pero un balance mucho más sólido.
¿Cuál es mejor?
La palabra nearshoring no puede responder eso.
Si quieres entender cómo encajar una inversión temática sin convertirla en todo tu patrimonio, tenemos aparte nuestra guía para crear un portafolio de inversión desde cero.
Comprar una casa “porque viene el nearshoring” necesita todavía más cuidado
Aquí pondría un freno especial.
Supongamos que encuentras un departamento en una ciudad industrial por:
$1,800,000 pesos.
Alguien te dice:
“Con todas las empresas que están llegando, las rentas van a explotar.”
Hoy podrías rentarlo, hipotéticamente, en:
$10,000 mensuales.
Renta anual bruta:
$10,000 × 12 = $120,000
Rendimiento bruto sobre el precio:
$120,000 ÷ $1,800,000 = aproximadamente 6.7% anual.
Y eso es antes de considerar:
meses sin inquilino;
mantenimiento;
predial;
seguros;
reparaciones;
cuotas;
impuestos;
costos de adquisición;
administración;
y costo del financiamiento si utilizaste crédito.
Supongamos que después de esos gastos te quedan realmente $85,000.
El rendimiento neto sería:
4.7% aproximadamente.
Ahora la pregunta ya no es:
“¿Hay nearshoring?”
Es:
“¿Esta propiedad, a este precio, con esta renta real y estos costos, es una inversión atractiva frente a mis demás alternativas?”
Muchísimo mejor.
Además revisaría algo que a veces se ignora por completo:
¿la zona tiene capacidad para crecer?
No basta con estar cerca de un parque industrial.
¿Hay agua?
¿Electricidad?
¿Vías de acceso?
¿Transporte?
¿Escuelas?
¿Servicios?
¿Seguridad?
¿Nuevos desarrollos que podrían aumentar enormemente la oferta de vivienda?
¿La población realmente está creciendo allí o solo existe un anuncio de inversión?
Banco de México ha identificado precisamente el suministro de energía eléctrica y agua, la infraestructura de transporte y el estado de derecho entre los factores que pueden limitar el aprovechamiento del nearshoring. En su encuesta de 2024, 31.8% de las empresas veía la disponibilidad de energía y agua como un factor limitante y 30.7% decía lo mismo de la infraestructura de transporte.
La cercanía a Estados Unidos es una ventaja enorme.
No reemplaza una subestación eléctrica.
El récord de inversión extranjera tampoco te dice automáticamente en qué ciudad comprar
El artículo original enumeraba Monterrey, Saltillo, Tijuana, Ciudad Juárez, Querétaro, San Luis Potosí, Guanajuato, Aguascalientes, Chihuahua, Reynosa y Mexicali como ciudades a observar.
Yo quitaría esa lista.
No porque sean regiones irrelevantes.
Muchas tienen ecosistemas industriales importantísimos.
El problema es que una lista nacional invita al lector a pensar:
“Estas son las ciudades ganadoras.”
Y no tenemos evidencia suficiente para hacer esa promesa.
De hecho, los datos de IED por entidad también pueden confundir si se leen demasiado literalmente. Durante el primer semestre de 2026, Ciudad de México concentró 48.2% de la IED registrada, seguida por Nuevo León con 10.6%, Estado de México con 6%, Baja California con 5% y Jalisco con 4%.
Eso no significa que casi la mitad de las nuevas fábricas mexicanas se construyeron en Ciudad de México.
La ubicación donde se registra una inversión corporativa y el sitio físico donde terminan distribuidas las operaciones económicas no siempre cuentan exactamente la misma historia.
Por eso analizaría el mercado local, no un ranking genérico.
Para una ciudad concreta buscaría:
nuevos contratos y expansiones realmente anunciadas;
empleo formal industrial;
ocupación y nuevas construcciones de espacio industrial;
disponibilidad eléctrica;
agua;
infraestructura;
demanda de vivienda;
rentas;
salarios;
precio del suelo;
y tiempo real de traslado hacia los centros de empleo.
La oportunidad casi siempre se vuelve específica.
La mejor prueba del nearshoring es encontrar quién está pagando por algo nuevo
Ésta sería mi regla práctica.
No me impresionaría demasiado una presentación que dijera:
“Este sector crecerá 200% gracias al nearshoring.”
Preguntaría:
¿Quién está comprando?
Supongamos que quiero ofrecer capacitación técnica.
No basta con que haya fábricas.
Quiero encontrar empresas que realmente estén contratando personal con esa habilidad.
Si quiero comprar vivienda:
quiero ver ocupación y renta reales.
Si quiero abrir transporte para trabajadores:
quiero saber qué parques y empresas necesitan rutas y qué contratos existen.
Si quiero invertir en una FIBRA:
quiero observar ocupación, renovaciones, rentas y desarrollo.
Si quiero vender servicios de logística:
quiero saber qué volúmenes se están moviendo.
Cada oportunidad tiene una variable que debería moverse si la historia es cierta.
Eso me parece muchísimo más útil que repetir:
“México está de moda.”
Hay además una pregunta que casi nadie hace: ¿el beneficio ya está incluido en el precio?
Imagina un terreno que hace cuatro años costaba:
$1 millón.
Hoy cuesta:
$3.5 millones.
El vendedor te dice:
“Es por el nearshoring.”
Quizá tenga razón.
Pero el dato importante ya no es que exista nearshoring.
Es que estás comprando después de un aumento de 250%.
Para que tu inversión funcione necesitas que la demanda futura justifique el precio de hoy, no el precio de hace cuatro años.
Lo mismo ocurre con acciones, FIBRAs o cualquier activo cotizado.
Cuando una oportunidad se vuelve obvia para todo mundo, parte de esa expectativa puede estar ya incorporada en el precio.
Eso no significa que ya sea tarde.
Significa que la pregunta cambia de:
“¿Va a crecer?”
a:
“¿Va a crecer más de lo que actualmente espera el mercado?”
Esa es una pregunta bastante más difícil.
Yo utilizaría cinco pruebas antes de poner dinero detrás de la palabra nearshoring
Las juntaría en una sola hoja.
1. ¿Qué efecto concreto espero?
No escribiría:
“México crecerá.”
Escribiría:
“Espero mayor demanda de naves industriales en esta zona.”
o:
“Espero que esta empresa consiga más pedidos de fabricantes norteamericanos.”
2. ¿Cómo sabré si está ocurriendo?
Ocupación.
Contratos.
Pedidos.
Empleo.
Rentas.
Volumen.
Utilización de capacidad.
Algo medible.
3. ¿Qué puede impedirlo?
Energía.
Agua.
Regulación.
T-MEC.
Aranceles.
Seguridad.
Falta de trabajadores.
Infraestructura.
Costo del capital.
4. ¿Cuánto estoy pagando por esa expectativa?
Un activo excelente puede ser una inversión terrible si lo compro demasiado caro.
5. ¿Qué pasa con mis finanzas si la tesis estaba equivocada?
Ésta es la pregunta que evita que una tendencia económica se convierta en una apuesta.
Si necesitas poner 70% de tu patrimonio en una sola propiedad para “aprovechar el nearshoring”, tu riesgo es completamente distinto de alguien que incorpora una pequeña exposición dentro de un portafolio diversificado.
Si todavía estás empezando con capital pequeño, puedes revisar primero nuestra guía sobre cómo invertir desde $100 pesos en México. Una tendencia interesante no elimina la necesidad de construir primero una estructura financiera sostenible.
Entonces, ¿el nearshoring sigue siendo una oportunidad para México en 2026?
Sí existen razones serias para pensar que puede seguir generando oportunidades.
México conserva proximidad geográfica con Estados Unidos.
Tiene una base manufacturera existente.
Está integrado en cadenas productivas norteamericanas.
La manufactura fue el principal receptor sectorial de IED durante el primer semestre de 2026, con US$13,482 millones, 38.6% del flujo total y 9.3% más que en el mismo periodo de 2025. Transportes, correos y almacenamiento recibió US$2,650 millones, casi cuatro veces el flujo del periodo comparable.
Banco de México también ha documentado empresas que efectivamente han incrementado producción, ventas o inversión como consecuencia de la relocalización.
Pero también existen datos que impiden contar una historia demasiado fácil.
Los beneficios no han llegado a todas las empresas.
El porcentaje que reportó efectos positivos disminuyó en el levantamiento más reciente.
Parte de los proyectos se ha desacelerado, pospuesto, suspendido o incluso cancelado en medio de las tensiones comerciales.
Buena parte de la IED de 2026 sigue siendo reinversión, no nueva inversión.
Y la revisión del T-MEC todavía está en proceso.
Las dos cosas pueden ser ciertas a la vez:
México tiene una oportunidad estructural importante.
Y:
esa oportunidad no está garantizada ni se distribuye automáticamente.
Para mí, ésa es una conclusión mucho más útil que llamarla “la inversión de la década”.
Lo que a mí me interesa del nearshoring después de quitarle el ruido
No intentaría adivinar cuál ciudad “explotará”.
Ni compraría un terreno porque alguien dibujó un círculo de diez kilómetros alrededor de una fábrica.
No compraría una FIBRA únicamente porque tiene propiedades industriales.
Y tampoco estudiaría una carrera simplemente porque aparece en una lista de “empleos del nearshoring”.
Buscaría evidencia.
Si soy trabajadora, quiero saber qué habilidades están contratando y cuánto pagan realmente.
Si soy empresaria, quiero encontrar necesidades por las que una compañía ya está dispuesta a emitir órdenes de compra.
Si estoy evaluando bienes raíces, quiero rentas y ocupación, no solamente anuncios de plantas.
Si estoy invirtiendo en bolsa, quiero entender cuánto del crecimiento esperado ya está incluido en el precio.
Y si mi tesis depende del comercio norteamericano, quiero seguir la revisión del T-MEC y no fingir que las reglas de 2026 permanecerán exactamente iguales durante décadas.
Eso convierte el nearshoring en algo mucho más manejable.
Ya no es:
“México va a crecer, dime qué compro.”
Es:
“Existe una transformación productiva; ¿dónde puedo demostrar que está creando demanda y cuánto tendría que pagar para participar en ella?”
Ésa es una pregunta de inversión.
Y también una buena pregunta de negocios.
Porque quizá la mejor oportunidad no sea comprar absolutamente nada.
Puede ser aprender una habilidad que una empresa necesita.
Convertirte en proveedor de un problema muy específico.
Crear un servicio alrededor de un nuevo corredor industrial.
O simplemente mantener una parte de tu portafolio expuesta a empresas que se beneficien del proceso sin apostar todo tu patrimonio a una sola narrativa.
El nearshoring puede seguir cambiando a México durante los próximos años.
Pero el objetivo no debería ser llegar primero a cualquier oportunidad que lleve esa etiqueta.
Debería ser llegar con suficiente información para distinguir entre:
crecimiento real, expectativas y marketing.
Y eso, para una persona común, probablemente vale mucho más que acertar cuál será “la inversión de la década”.
Este contenido tiene fines educativos e informativos y no constituye asesoría financiera, laboral, empresarial o de inversión personalizada. Nearshoring es un proceso económico sujeto a cambios en comercio, regulación, infraestructura, demanda y condiciones internacionales. Los datos de inversión y encuestas corresponden a periodos específicos y pueden cambiar. Antes de invertir en valores, FIBRAs, inmuebles o negocios relacionados con esta tendencia, analiza la inversión concreta, sus riesgos, costos, precio y efecto sobre el resto de tu patrimonio.
